На сентябрь 2020 года в клубе состоит 60+ резидентов с суммарным инвестиционным капиталом свыше 500 млн рублей. За 3,5 года работы мы провели 53 успешных инвестиционных проекта. Половина из них связана с недвижимостью: срочный выкуп и реализация объекта, займы под залог недвижимости, загородное строительство, создание объектов доходной недвижимости. 20% инвестиций приходится на инструменты фондового рынка. 15% предполагают инвестиции в действующий бизнес. Порядка 10% — золотовалютный резерв, 3% — рынок криптовалют, 2% — инвестиции в драгоценные металлы.
1. Выкуп недвижимости с торгов
Недвижимость остается наиболее популярной сферой инвестирования, потому что является самым понятным и надежным инструментом. Однако речь не идет о сдаче в аренду различных объектов. В клубе «Капитал» реализуют более выгодные и интересные проекты.
Например, один из первых инвестиционных проектов клуба был связан с выкупом имущества на торгах по банкротству. В мае 2017 года 22 инвестора выкупили коммерческое помещение площадью 192 кв.м в Тюмени. Минимальная сумма вложений составила 100 тыс. рублей, максимальная — 0,5 млн. Цена лота — 5,5 млн рублей, что было значительно ниже рыночной стоимости объекта. Далее планировалось продать его под сетевой магазин. Еще перед торгами нашли потенциального покупателя — крупную продуктовую сеть. Лот выиграли, однако пока шло оформление документов, по соседству сдался большой жилой комплекс с коммерческими помещениями на первых этажах. Потенциальный покупатель отказался от сделки. Поэтому пришлось потратить чуть больше времени на продажу объекта, чем планировали изначально. В итоге реализация проекта заняла 9 месяцев, доходность инвестиций составила 22,4%, что является очень хорошим показателем на рынке недвижимости. Таким образом, даже форс-мажоры в процессе реализации проекта не помешали получить высокую прибыль.
«Тогда мы поняли, что соинвестирование — это удачный инструмент для нашего клуба, потому что можно входить в разные интересные сделки, не вкладывая весь капитал в какой-то один проект. Это снижает риски, давая возможность получать хороший доход даже с небольших вложений», — отмечает руководитель клуба Евгений Ходулев.
2. Расселение коммунальных квартир
Во второй половине 2017 года реализовали еще один проект в сфере недвижимости: выкупили коммунальную квартиру и создали там доходную недвижимость. 4-х комнатная квартира площадью 109 кв. м на Кирилловской улице была в очень плохом состоянии и обошлась в 7,5 млн рублей. Сделали ремонт, разделили на 11 студий, которые полностью обставили и укомплектовали для сдачи в долгосрочную аренду. Продав объект в феврале 2018 года, заработали 27% годовых (2,1 млн рублей).
«С тех пор мы реализовали (и ведем сейчас) несколько подобных проектов, и все показали очень хорошие результаты по доходности, — отмечает Евгений Ходулев. — По этому направлению мы сотрудничаем с компанией «Интэк-Брокер», которая имеет большой опыт и репутацию в этой сфере».
3. Загородное строительство
Еще одно инвестиционное предложение, которое оказалось интересным для резидентов клуба, связано с загородным строительством. Клуб «Капитал» сотрудничает с компанией «Квартиру на дом», которая строит каркасные дома в городе Пушкин. Резиденты инвестировали в покупку участков и строительство двух первых объектов осенью 2018 года. В мае-июне 2019 года, продав их за 5 млн рублей каждый, получили 42% годовых на вложенные инвестиции.
«Сейчас у нас на разных этапах строительства находится еще 10 объектов. Такая форма инвестиций отличается высокой эффективностью и надежностью, так как земля находится в собственности, а каркасное домостроение эконом-класса показывает высокую маржинальность», — говорит Евгений Ходулев.
4. Займы под залог недвижимости
Отдельным направлением инвестирования являются займы под залог недвижимости. Бывают ситуации, когда людям нужны деньги, но невозможно получить кредит в банке. Например, предприниматели берут займы для пополнения оборотного капитала или людям нужно решить какие-то свои проблемы.
«По этому направлению мы сотрудничаем с компанией TOREstate, которая имеет лицензию на этот вид деятельности. Для нас важна экологичность инвестиций и мы поддерживаем позицию наших партнеров: даже если у человека не получается вернуть долг, мы меняем жилье на меньшее и возвращаем свои средства, не оставляя человека на улице», — отметил Евгений Ходулев.
За 3 года работы клуб провел больше 45 подобных сделок с суммами от 1 до 8 млн рублей. Бывают индивидуальные сделки и коллективные, в которые можно войти с суммой от 100 тыс. рублей. Средняя доходность по таким проектам составляет около 25% годовых. Средний цикл сделки — 9 месяцев. В общей сложности резиденты клуба «Капитал» заработали на этом направлении около 23 млн рублей.
5. Инвестиции в действующий бизнес
Год назад основатель компании «Мини-склад» Константин Тюриков выступил перед резидентами клуба «Капитал» с презентацией своего проекта. Он арендует около 10,5 тыс. кв м на территории Красного треугольника в Петербурге и предоставляет услуги по хранению вещей. В помещении семиметровые потолки, но сданные на хранение вещи занимают места только внизу — на 1-1,5 метра от пола: остальное пространство не используется. Ему требовались инвестиции на закупку и установку стеллажей, а также специального оборудования для подъема вещей на верхние полки.
«Когда мы приехали на склад и увидели масштабы этого бизнеса, то сомнения, которые были у нас в начале, развеялись, — говорит Евгений Ходулев. — Бизнес оказался действительно очень перспективным: получив инвестиции, за год компания увеличила выручку на 40% благодаря реализованным изменениям».
15 резидентов клуба инвестировали в проект 9 млн рублей, заработав за первый год 3 млн рублей. В первые полгода доходность составила 36%, далее 25% годовых. Проект рассчитан на 3 года.
6. Финансирование поставки нефтепродуктов и газа
Еще один проект с максимально прозрачной и безопасной схемой, который реализовали с участием клуба «Капитал», предполагает финансирование топливной компании, которая занимается крупным оптом. Компания имеет лицензии «Биржи Санкт-Петербург» и «Санкт-Петербургской товарно-сырьевой биржи». Требовались инвестиции на оборотные средства для закупки дизельного топлива, транспортировки его в Петербург.
Проект стартовал год назад. Резиденты клуба (18 человек) перечислили 15 млн рублей (порог входа — от 500 тыс.) на расчетный счет компании. Заключены годовые договора с возможностью продления. Биржа выступает гарантом проведения сделки, поставки товара и получения денег компанией и инвесторами. Доходность инвесторов по этому проекту составила 20-25% годовых.
7. Капсульный отель “BARCH”
Один из самых интересных проектов — создание капсульного отеля в самом центре Петербурга, с выходом на площадь Восстания (Невский 87/2). На площади 473 кв. м. оборудовали самый крупный капсульный отель в Петербурге — на 101 капсулу. Начало проекта — январь 2020 года, открытие первой очереди — в июне, завершение — в августе. Стоимость всего проекта составила 25 млн рублей.
Резиденты снова обратились к схеме соивестирования, но теперь каждому инвестору принадлежит соответствующая доля в ООО. И доходность определяется не только суммой дивидендов (ожидаемая доходность около 40% годовых с ежемесячными выплатами), но и увеличении стоимости актива. Например, если в начале проекта доля стоила 250 тыс. рублей, то сейчас — 350 тыс. Заполняемость отеля сегодня — 100%, поэтому есть хорошие перспективы для дальнейшего роста стоимости актива.
8. Инвестиции в гаражи
С советских времен в Петербурге осталось много гаражных кооперативов. Но если раньше гаражи использовали для хранения личных автомобилей и вещей, то сейчас распространена практика передачи их в аренду как частным лицам, так и компаниям. Таким образом, гаражи превратились в интересный инвестиционный инструмент: нужно купить как можно дешевле и сдать как можно дороже.
Казалось бы, все просто. Однако и здесь достаточно много рисков. Например, земля под гаражами принадлежит городу, кооперативы не имеют договоров аренды, в любой момент участок могут отдать под застройку. «Если бы не этот факт, это был бы один из самых лучших инструментов инвестирования, который при пороге вхождения от 100 тыс. рублей дает доход в 30-35% в год», — рассказывает Владимир Рябинин, резидент Клуба «Капитал».
При этом доход практически гарантированный: спрос на такие склады со стороны предприятий малого бизнеса высок. Средняя цена аренды по Петербургу составляет от 3 до 6 тыс. рублей в месяц в зависимости от района и состояния помещений. Сдавая гараж для коммерческих организаций важно обеспечить нормальные условия хранения, поэтому после покупки объекта придется вложиться в его ремонт и подготовку. Такие гаражи сдают по 4-5 тыс. рублей в месяц.
«Как правило, срок аренды составляет от 3 месяцев до года, — говорит Владимир Рябинин. — Нужно быть готовыми к тому, что объектами надо управлять: размещать объявления, показывать арендаторам, приводить в порядок при необходимости. Поэтому удобнее, если гаражи расположены в одном районе недалеко от дома. У меня сейчас несколько десятков гаражей, их доходность сильно отличается — от 25% до 60% годовых».
По его словам, сейчас доходность гаражей несколько меньше, так как они серьезно выросли в цене за последние 5-6 лет: количество гаражей уменьшается, спрос на них растет. Однако при среднем уровне риска, это довольно выгодный инструмент инвестирования.
«Нужно суметь найти гараж по минимальной цене, это сейчас очень непросто, но возможно», — отмечает Владимир Рябинин. По его словам, в последнее время появились «гуру», обучающие инвестициям в гаражи, при том, что сами они купили 2-3 объекта, но уже берут деньги за свои скромные знания. Нужно крайне осторожно относиться к привлечению экспертов, так как велик шанс нарваться на дилетантов, которые не знают реальных подводных камней данного метода.
9. Золотые монеты
Инвестиционные и коллекционные монеты — инструмент с минимальным порогом входа: их стоимость начинается от 1-2 тыс. рублей. На рынке большое разнообразие монет, которые обеспечивают разную доходность. При грамотном выборе монет можно получать порядка 30-40% доходности в год при условии долгосрочного инвестирования от 10 лет. В чем еще один плюс этого инструмента — здесь невозможно потерять все вложения, как, например, на фондовом рынке.
«В 2013 году я купил набор российских монет 2002 года выпуска за 1 тыс рублей. Сейчас он стоит порядка 25 тыс. рублей, — рассказывает резидент Клуба «Капитал» Сергей Василенко. — Есть золотые монеты, которые я купил 7-8 лет назад и они выросли в цене на 120%».
Стоимость золота, в том числе золотых монет, растет в кризисные времена. Например, только за последние полгода они показали рост в 20% — это хороший показатель для столь консервативного инструмента.
«Как и в любом инвестиционном инструменте здесь есть подводные камни. Конечно, есть монеты, которые и вовсе не дорожают. В коллекционных монетах важно установить подлинность и оценить качество, от этого зависит их инвестиционный потенциал», — говорит Сергей Василенко.
Золото и монеты — это скорее защитный актив. Обычная его динамика — 5-6% в год, что делает монеты хорошей альтернативой вкладам.
«Я с детства коллекционировал монеты, это мое хобби, — говорит Сергей Василенко. — Именно инвестирую в монеты — лет 15. Сначала покупал простенькие, серебряные, потом золотые. За это время удалось приумножить вложения в 4-5 раз. Сейчас уже помогаю другим резидентам освоить этот инструмент, могу подсказать, на что стоит обратить внимание».
10. Участие в IPO
IPO — это первичное размещение акций на рынке. На этом этапе можно купить акции до того, как они выйдут на общий рынок с определенным дисконтом — 5-10%. Как правило, речь идет о молодых компаниях, которые привлекают средства для дальнейшего роста бизнеса. В 80% случаев после IPO акции растут в цене и могут принести держателям до 600% доходности за несколько месяцев.
«Я придерживаюсь спекулятивной стратегии: покупаю акции на этапе IPO и выхожу из них через 3-4 месяца. За одну такую сделку можно заработать до 600% доходности. Благодаря такой стратегии, можно получать 100-200% годовых на свои вложения», — рассказывает Евгений Кудрявцев, резидент Клуба «Капитал».
Однако, участие в IPO достаточно рискованный инструмент, требующий тщательного отбора компаний и их оценки. Ведь акции могут показать убыток, или компании вовсе обанкротятся. В случае банкротства инвестор теряет все вложения.
«IPO — хороший инструмент для инвестиций во времена роста. Например, в 2019 году был хороший рост рынка и акции показывали неплохую динамику. Сейчас, когда мы наблюдаем сильные колебания цен, связанные с пандемией, политическими событиями и так далее, я бы рекомендовал действовать очень осторожно. Сам я на данный момент пока не участвую в IPO: для меня риски очень большие», — отмечает Евгений Кудрявцев.
В 2019 году он участвовал в IPO компании-производителя вегетарианского мяса Beyond Meat, которая затем заключила договора о поставках своей продукции в крупные сети общепита — McDonald’s, KFC, «Теремок» и другие. За 3 месяца цена акции выросла с $25 до $180 — в 7,2 раза. Другой пример удачного проекта — IPO сервиса видеоконференций zoom в 2019 году. За 3 месяца доходность составила 100%.
11. Доверительное управление на фондовом рынке
Доверительное управление предполагает передачу права распоряжаться активами профессиональному управляющему. Клуб «Капитал» сотрудничает с компанией ИФК «Солид».
«На презентации в клубе я узнал об этом инвестиционном предложении и передал в управление 400 тыс. рублей, — рассказывает резидент Сергей Василенко. — За 10 месяцев управляющая компания смогла обеспечить доходность 35%. Для меня это стало очень положительным опытом инвестирования на фондовом рынке».
Портфель состоял из акций, облигаций и фьючерсов, было произведено 15 сделок. Из них 13 принесли прибыль, одна показала нулевой результат и одна ушла в небольшой минус. «Возможно, и по единственной убыточной сделке мы смогли бы выправить ситуацию, но я не дождался и вышел из проекта, так как планировал перекладывать вложения», — рассказывает Сергей Василенко.
В среднем на фондовом рынке можно заработать 20-25% годовых.